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Nova lei regulamenta a resolução de contratos imobiliários

Fonte: Lei 13.786/2018 comentada por Gabriela Moraes. 


Em 28 de dezembro de 2018 entrou em vigor a Lei 13.786/2018, que regulamenta a resolução de contratos de unidade imobiliária, alterando a lei 4.591/1964, e de lotes, com alteração da lei 6.766/1979. Abaixo segue um breve resumo acerca dos principais aspectos desta nova legislação.

Inadimplemento do Comprador

a) Unidade Imobiliária adquirida de incorporador

- Resolução do contrato com retenção, pelo vendedor, de multa de até 25% do valor já pago pelo comprador, atualizado; 

- Resolução do contrato com retenção, pelo vendedor, de multa compensatória de até 50% do valor já pago, atualizado, em caso de empreendimento sujeito ao regime do patrimônio de afetação; 

- Não serão devolvidos valores pagos a título de comissão de corretagem; 

- Durante o período de disponibilização da unidade imobiliária, se for caso, incorrerá o comprador, ainda: (i) nos impostos e quaisquer encargos incidentes sobre o imóvel; (ii) taxas de condomínio; (iii) fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; 

- A devolução dos valores com o desconto dos encargos mencionados, deverá ocorrer até: (i) 180 dias após a resolução contratual, em parcela única; (ii) 30 dias após o habite-se, em caso de empreendimento sujeito ao regime do patrimônio de afetação; 

- O comprador não estará sujeito a qualquer penalidade caso transmita os direitos e obrigações contratuais a terceiros, com a anuência expressa da incorporadora;

b)  Lote adquirido da loteadora 

- Resolução do contrato com retenção, pelo vendedor, de: (i) multa de até 10% do valor já pago pelo comprador, atualizado; (ii) encargos moratórios relativos a prestações pagas em atraso pelo comprador; (iii) tributos e tarifas vinculados ao lote; (iv) comissão de corretagem, desde que integrada ao preço; 

- A devolução dos valores, com o desconto dos encargos mencionados, deverá ocorrer em, no máximo, 12 parcelas: (i) até 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; ou (ii) em caso de obras concluídas, até 12 meses após a formalização da rescisão contratual. 

Inadimplemento do Vendedor

Unidade Imobiliária adquirida de incorporador

- Atraso de até 180 dias da data indicada no contrato para conclusão do empreendimento não gera ao comprador direito de resolução contratual, tampouco indenização; 

- Atraso superior a 180 dias para entrega de unidade imobiliária ensejará: (i) a resolução do contrato com reembolso do valor integral pago e multa contratual em até 60 dias, ou (ii) a manutenção do contrato e recebimento de multa, pelo comprador adimplente, de 1% sobre o valor pago, para cada mês de atraso. 

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

Em ambos os casos, se o contrato tiver sido celebrado em estande de vendas e fora da sede do empreendedor, poderá o comprador exercer o direito de arrependimento durante 7 dias, requerendo a devolução de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem.

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